Daň z příjmu prodeje nemovitosti, která dříve byla v režimu společného jmění manželů (SJM) a nyní to vlastní pouze jeden a rozhodl se prodat.

Dotaz: 

S manželem jsme koupili byt, který byl od koupě ve společném jmění manželů. Byt jsme vlastnili 7 let , v bytě jsme ale nikdy nebydleli . Proběhlo zúžení společného jmění  a byt mi připadl, já jsem se rozhodla ho prodat po půl roce. Budu muset zaplatit daň z příjmu  z poloviny toho bytu, co mi dal manžel? 

 

V tomto případě je potřeba si vysvětlit, co znamená společné jmění manželů.

Dochází k mylné představě, že pokud je nemovitost, nebo cokoliv jiného ve společném jmění, že v tomto režimu patří polovina každému z manželů. Ona to tak úplně pravda není. Pokud je něco ve společném jmění, tak to znamená, že vlastní oba manželé jednu věc stejně a nerozdílně. Každý z manželů je vlastníkem celé dané věci. V podstatě se jedná pouze o omezení vlastnictví jedním z manželů. 

Nejedná se o podílové spoluvlastnictví! To je jiný majetkový režim.

Manželé splnili časový test  5 let pro osvobození od daně z příjmu.

(Podle nového zákona, který je nyní před podepsáním prezidentem se časová lhůta prodlužuje z pěti na deset let u nemovitostí nabytých po 01.01.2021)

Manželka při prodeji tedy daň z příjmu platit nebude, protože byt celý vlastnila 7,5 roku. 

 

 


 

 

Jinak by tomu byl v případě, kdyby byt byl v podílovém spoluvlastnictví, tudíž každý z vlastníků by měl 1/2 nemovitosti nebo jiný velikostní podíl.

V jakém režimu je nemovitost vlastněna lze zjistit na listu vlastnictví a do jakého režimu se nemovitost nabývala je uvedeno i v případné nabývací listině (kupní smlouva apod). 

Pokud by nemovitost byla vlastněna v podílech od začátku a druhý vlastník, by svůj podíl daroval, tak začíná běžet časový test na podíl, který obdarovaný dostal. Tudíž při prodeji v tomto případě by to bylo, že by prodávající byla osvobozena pouze z části a to z té, kterou vlastnila od začátku. Na druhou část by se vztahovala daň z příjmu, pokud by tam nebyly další okolnosti, kdy by mohla uplatnit osvobození. 

V jakých případech je prodávající osvobozen od daně z příjmu při prodeji nemovitých věcí řeší Zákon o daních z příjmu  v § 4, § 4a, § 6 odst. 9 a § 10 odst. 3.

 

Pozn.: Tento článek slouží jen jako rada na co se případně zaměřit. Každý případ může být jiný a doporučuji si informace vždy ověřit u příslušného finančního úřadu či daňového poradce. 

 

autor článku: Michal Růžička


 

 

Osvobození od daně

§ 4 Zákona č. 586/1992 Sb. (Zákon České národní rady o daních z příjmů)

(1) Od daně se osvobozuje

a) příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem; příjem z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby; pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů; osvobození se nevztahuje na příjem z

1. prodeje těchto nemovitých věcí, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku, a to do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku,

2. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného v době do 2 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem,

3. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného v době do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od tohoto nabytí nebo po 2 letech od tohoto vyřazení z obchodního majetku,

b) příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 5 let; doba 5 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem nabytým děděním od takového zůstavitele nebo o dobu, po kterou prodávající nebo spoluvlastník vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje nebo vypořádání spoluvlastnictví k pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu, tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku; osvobození se nevztahuje na příjem z

1. prodeje těchto nemovitých věcí, které jsou nebo v období 5 let před prodejem byly zahrnuty do obchodního majetku, nebo vypořádání spoluvlastnictví k takovým nemovitým věcem,

2. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 5 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 5 letech od tohoto nabytí,

3. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 5 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 5 letech od takového vyřazení,

4. prodeje práva stavby nebo vypořádání spoluvlastnictví k právu stavby, není-li zřízena stavba vyhovující právu stavby